Welchen Vorteil bringt der Erhaltungsaufwand? „Der Charme dieser Möglichkeit ist, dass Vermieter die aufgewandten Beträge sofort als Werbungskosten absetzen können“, sagt Sibylle Barent vom Eigentümerverband Haus und Grund. Die Ausgaben werden von den Mieteinnahmen des Jahres abgezogen, in denen sie bezahlt worden sind. Dagegen können die anderen Kostenpositionen nicht sofort komplett angesetzt werden. Für sie gelten die AfA-Vorgaben (Absetzung für Abnutzung).
Welche Maßnahmen können Vermietende absetzen? Dazu gehören die Renovierung des Badezimmers, der Austausch der Heizung, das neu gedeckte Dach, der Austausch oder die Vergrößerung von Fenstern und Türen, der Einbau von Sprechanlagen und Sicherheitsschlössern, neue Elektroleitungen, die Wärmedämmung oder die gestrichene Fassade und auch die Montage moderner Ablesegeräte für Wasser und Heizung. Sowohl die Materialkosten als auch der Arbeitslohn können als Erhaltungsaufwand geltend gemacht werden. Vermieterinnen und Vermieter können doppelten Nutzen ziehen. Denn zusätzlich zur steuerlichen Entlastung können sie für eine aufgehübschte Wohnung mehr Miete verlangen, sofern der Wohnwert steigt. „Erhaltungsmaßnahmen führen in der Folge zu höheren Mieteinnahmen, weshalb sie auch zeitnah absetzbar sein müssen“, erläutert Erich Nöll vom Bundesverband Lohnsteuerhilfevereine (BVL).
„Zusätzlich zur steuerlichen Entlastung können Eigentümer für eine aufgehübschte Wohnung mehr Miete verlangen“.
ERICH NÖLL
Wann lohnt es sich, auf einmal abzusetzen? Das hängt von der finanziellen Situation des Vermietenden sowie den getätigten Ausgaben ab. Faustregel: Je höher das Jahreseinkommen und je teurer die Investition, desto eher kann es sich rechnen, die vollen Kosten anzugeben. Sinkt das zu versteuernde Jahreseinkommen bei sofortiger Absetzung unter den Grundfreibetrag, sollte man überlegen, die Ausgaben über mehrere Jahre zu verteilen. Über zwei bis fünf Jahre kann der Erhaltungsaufwand gestreckt werden. Die steuersenkende Wirkung bliebe dann eventuell erhalten.
Welche Fallstricke gibt es? Vorsicht ist geboten bei der sogenannten wesentlichen Verbesserung der Immobilie. Die kann vorliegen, wenn Vermieter viel auf einmal renovieren. Die Ausstattungsmerkmale Heizung, Sanitär, Elektro und Fenster dienen als Maßstab. „Werden drei der vier Kriterien auf einmal erneuert, geht das Finanzamt von einer wesentlichen Verbesserung aus“, sagt Erich Nöll. Mit der Folge, dass Herstellungskosten unterstellt werden und langfristig abzuschreiben ist. Er empfiehlt, vor einer Rundum-Renovierung die steuerlich günstige Variante auszuloten. mag