Grundsteuerreform 2022

Was Menschen, die ein Grundstück besitzen, jetzt wissen sollten

Mit der Reform der Grundsteuer kommen neu Bescheide auf die Eigentümer zu. Die Grundlagen dafür werden ab diesem Jahr geschaffen. fotomek - adobe.stock

19.03.2022

Personen, die ein Wohn- oder Geschäftsgrundstück ihr eigen nennen, sollten sich den 31. Oktober 2022 im Kalender markieren. Denn bis zu diesem Zeitpunkt müssen sie voraussichtlich ihre Feststellungserklärung von Grundsteuerwerten abgeben – egal ob die Grundstücke vermietet oder selbst genutzt werden. Eine elektronische Einreichung der Feststellungserklärung wird allerdings erst ab dem 1. Juli 2022 möglich sein. Die Finanzverwaltung wird dann die Werte von insgesamt ca. 36 Millionen Grundstückseinheiten in Deutschland neu bestimmen. „In der Feststellungserklärung sind zum Beispiel Angaben zur Art (Einfamilienhaus oder Wohnungseigentum) und Lage (Adressangaben) des Grundstücks, Bodenrichtwert, Grundstück- sund Gebäudefläche sowie Baujahr des Gebäudes einzureichen. Das variiert aber zum Teil zwischen den Bundesländern. Die Unterlagen müssen zeitnah zusammengetragen werden, um die Frist nicht zu versäumen“, so die Steuerberaterkammer Rheinland-Pfalz.

Wichtige Einnahmequelle für Kommunen

Die Grundsteuer ist eine wichtige Einnahmequelle für die Kommunen. Vor der Corona-Krise stammten etwa 15 Prozent ihrer Steuereinnahmen aus der Grundsteuer. Es handelt sich um eine jährliche Steuer, die grundsätzlich auf das Eigentum von Grundstücken und Gebäuden erhoben wird. Bisher wird die Grundsteuer auf der Grundlage sogenannter Einheitswerte aus dem Jahr 1964 in den alten Bundesländern oder 1935 in den neuen Bundesländern erhoben. Weil diese alten Werte die tatsächliche Wertentwicklung des Grundbesitzes nicht mehr angemessen widerspiegeln, erklärte das Bundesverfassungsgericht die bisherigen Regelungen im Jahr 2018 für verfassungswidrig. Mit der Verabschiedung des Gesetzespakets zur Reform der Grundsteuer konnte der Gesetzgeber die Grundsteuer als bedeutende Einnahmequelle für die Gemeinden erhalten.

Unterschiedliche Grundsteuermodelle

Mit dem Grundsteuer-Reformgesetz wurde ein sogenanntes Bundesmodell eingeführt, welches wertabhängig ausgestaltet ist und von den meisten Bundesländern angewandt wird. Ein- und Zweifamilienhäuser, Mietwohngrundstücke und Wohnungseigentum werden nach dem Ertragswertverfahren bewertet. Für Geschäftsgrundstücke, gemischt genutzte Grundstücke, Teileigentum und sonstige bebaute Grundstücke findet hingegen das Sachwertverfahren Anwendung. Dem Bundesmodell folgen die Länder Berlin, Brandenburg, Bremen, Mecklenburg-Vorpommern, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Schleswig-Holstein und Thüringen. Das Saarland und Sachsen übernehmen das Bundesmodell für die Bewertung des Grundbesitzes, wenden aber für die Berechnung des Steuermessbetrags eigene Steuermesszahlen an.


Foto: grafikplusfoto/AdobeStock
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Die Bundesländer können aber auch vom Bundesmodell abweichende landesrechtliche Regeln schaffen. Einige Bundesländer haben diese Öffnungsklausel im Gesetz genutzt und eigene Grundsteuermodelle in Ländergesetzen auf den Weg gebracht. Niedersachsen wird die Steuer nach einem Flächen-Lage-Modell, anhand der Grundstücksgröße und der Lage im Ort bemessen. Ähnlich ist es in Hamburg, wo Grundstücks- und Gebäudefläche sowie Wohnlage als Faktoren in die Bewertung einfließen sollen. Auch in Hessen wird ein Verfahren Anwendung finden, das Grundstücks- und Gebäudeflächen sowie einen Lagefaktor berücksichtigt. Baden-Württemberg hat sich für ein modifiziertes Bodenwertmodell entschieden, nach dem die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert als Grundlage für die Grundsteuer-Neuberechnung dienen. In Bayern dagegen wird es ein reines Flächenmodell geben. Die Steuerlast ist hierbei unabhängig vom Wert des Grundstücks und der Immobilie. Sie ergibt sich aus der Grundstücks- und Gebäudefläche sowie der Nutzung des Grundstücks.

Feststellungserklärungen bis 31. Oktober 2022

Die Grundsteuerwerte im Rahmen der ersten sogenannten Hauptfeststellung werden auf den 1. Januar 2022 ermittelt. Die Abgabe der Erklärungen soll dann zwischen dem 1. Juli und 31. Oktober 2022 elektronisch über ELSTER erfolgen. Das können die Grundstückseigentümer eigenständig erledigen, oder sie lassen sich durch Steuerberatungen unterstützen. Die Aufforderung zur Abgabe der Feststellungserklärung erfolgt voraussichtlich Ende März 2022 durch öffentliche Bekanntmachung. Die meisten Bundesländer werden Grundstückseigentümern ein gesondertes Informationsschreiben mit dem jeweiligen Einheitswertaktenzeichen sowie weiteren grundsteuerrelevanten Angaben zuschicken. Darin ist auch ein Passus enthalten, der die steuerlich beratenen Grundstückseigentümer an eine Weitergabe des Schreibens an die jeweiligen Steuerberaterungen erinnert.

Grundsteuerwert-, Grundsteuermess- und Grundsteuerbescheid

Nachdem das Finanzamt die jeweiligen Grundstücksangaben in der Feststellungserklärung erhalten hat, errechnet es den Grundsteuerwert und stellt einen Grundsteuerwertbescheid aus. Außerdem berechnet es anhand einer gesetzlich festgeschriebenen Steuermesszahl den Grundsteuermessbetrag und stellt einen Grundsteuermessbescheid aus. Beide Bescheide gehen an die Eigentümer oder die Steuerberaterungen.

Außerdem sendet das Finanzamt den Städten und Gemeinden die relevanten Daten zu, damit diese ihre Grundsteuer entsprechend festsetzen können. Dafür wird der Grundsteuermessbetrag mit dem Hebesatz multipliziert, der von der Stadt oder Gemeinde festgelegt wird. Das Ergebnis ist die zu zahlende Grundsteuer, die als Grundsteuerbescheid in der Regel direkt an die Eigentümer gesendet wird. Diese müssen gegenüber der Kommune somit nicht selbst aktiv werden.

Bis zum Jahr 2024 gelten die bestehenden Regelungen. Ab dem 1. Januar 2025 ist dann die neu berechnete Grundsteuer zu zahlen.

Mehr oder weniger Grundsteuer – womit ist zu rechnen?

Wie hoch die neue Grundsteuer ist, wissen Betroffene erst im Jahr 2025. Denn das hängt – wie auch schon bisher – ausschließlich vom Hebesatz ab, den jede Gemeinde individuell festlegt. Die Hebesätze können in den rund 11000 deutschen Gemeinden zwischen 0 oder auch über 1000 Prozent liegen. Nach dem Willen des Gesetzgebers soll die Grundsteuerreform insgesamt nicht zu einer Steuererhöhung führen, sondern aufkommensneutral sein. Die Gemeinden sind deshalb zwar angehalten, ihre Grundsteuer-Einnahmen in etwa auf dem gleichen Niveau zu belassen, verpflichtet sind sie dazu jedoch nicht. Sie können die Hebesätze völlig autonom festlegen.

Belastungsverschiebungen zwischen Grundstückseigentümern wird es aber in jedem Fall geben, da die Wertverhältnisse der Grundstücke zueinander neu festgestellt werden.

Weitere Informationen gibt es unter www.sbk-rlp.de. SBK-RLP